“ขายฝาก” ธุรกิจสีเทา ?

การขายฝากเป็นอย่างไร ? ส่งผลร้ายต่อประชาชนในด้านทรัพย์สินทั้งสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์อย่างไร ? กฎหมายใหม่เกี่ยวกับการขายฝากจะช่วยอะไรเราได้บ้าง ?

ดร.โสภณ พรโชคชัย กล่าวถึงการขายฝาก โดยอ้างอิงไว้ว่า 

“ขายฝาก (repurchase, redemption หรือ sale with right of redemption) เป็นสัญญาซื้อขายรูปแบบหนึ่งซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้ออยู่ดังสัญญาซื้อขายทั่วไป แต่แตกต่างกันตรงที่ผู้ขายอาจไถ่ (repurchase, buy back หรือ redeem) ทรัพย์สินนั้นคืนไปได้ ที่ผู้คนเลือกขายฝากทรัพย์สินกันนั้น อาจเป็นเพราะเมื่อมีความจำเป็นทางการเงินและต้องกู้หนี้ยืมสินแล้ว ผู้ให้กู้มักเรียกให้นำทรัพย์สินหรือบุคคลมาประกันการชำระหนี้ด้วย กล่าวคือ ให้นำทรัพย์สินมาจำนองหรือจำนำ หรือนำบุคคลมาค้ำประกัน แต่บ่อยครั้งที่หลักประกันเหล่านี้ไม่ช่วยรับรองว่าผู้ให้กู้จะได้รับชำระหนี้ดังใจ เพราะทรัพย์สินยังคงเป็นคงผู้จำนองหรือจำนำอยู่ กับทั้งตามกฎหมายแล้ว ผู้ค้ำประกันยังมีสิทธิอ้างด้วยประการต่าง ๆ เพื่อให้ผู้ให้กู้ไปเรียกชำระหนี้จากผู้กู้เสียก่อนได้ เป็นต้น”

นับตั้งแต่ปี 2562 ก็ได้มีพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดิน พ.ศ.2562 ที่ผ่านมาประชาชนเสียเปรียบในการขายฝากเป็นอันมาก โดย “ข้อมูลจากสำนักงานคณะกรรมการปฏิรูปกฎหมาย ระบุว่า สถิติการขายฝากตั้งแต่ปี 2556-2560 การจดทะเบียนขายฝาก โดยเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 66,521 ราย โดยมีกรณีตัวอย่างการขายฝากที่ดินให้กับนายทุนเงินกู้ในหลายจังหวัด ซึ่งที่ผ่านมารัฐบาลพยายามแก้ไข โดยจัดให้มีกลไกการเจรจาไกล่เกลี่ยประนอมหนี้” 

สำนักงานสภาเกษตรกรจังหวัดสตูลได้สรุป สาระสำคัญของพระราชบัญญัติฉบับนี้ คือ

• ข้อตกลงใดที่ขัดหรือแย้งกับกฎหมายนี้ เป็นโมฆะ
• การขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ไม่เช่นนั้นเป็นโมฆะ
• เรียกดอกเบี้ยได้ไม่เกิน 15% ต่อปี
• สัญญาขั้นต่ำ 1 ปี แต่ไม่เกิน 10 ปี
• ผู้ขายขอไถ่ก่อนได้ โดยได้ลดราคาตามส่วนของระยะเวลาไถ่ที่ลดลง แต่ผู้ซื้อเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2%ต่อปี
• ถ้าผู้ซื้อไม่รับไถ่ ผู้ขายไปวางทรัพย์ได้ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่จดทะเบียน
• ก่อนครบกำหนด 3-6 เดือน ผู้ซื้อต้องแจ้งเป็นหนังสือลงทะเบียนให้ผู้ขายฝากทราบ
• กฎหมายใหม่ ไม่มีผลต่อสัญญาที่ทำก่อนหน้านี้ ยกเว้น กรณีเมื่อครบกำหนดสัญญา ผู้ซื้อต้องแจ้งเป็นหนังสือลงทะเบียนตอบรับดังที่กล่าวมา

เทศบาลตำบลท่าช้างยังสรุปเพิ่มเติมว่า

• ผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดาเท่านั้น
• การขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (ณ สำนักงานที่ดิน)
• กำหนดให้หนังสือสัญญาขายฝากต้องมีรายการอย่างน้อย ดังนี้ ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก ราคาที่ขายฝาก จำนวนสินไถ่ (คำนวณเป็นดอกเบี้ยสูงสุดต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี) และวันที่ขายฝากและกำหนดวันที่ครบกำหนดไถ่
• สัญญาซื้อขายที่ดินที่มีเงื่อนจะขายคืน มีคำมั่นว่าจะขาย หรือมีสัญญาจะขายคืน หรือเงื่อนไขทำนองเดียวกันให้ถือว่าสัญญาขายฝากตาม พ.ร.บ. นี้
• มีกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปี หรือเกิน 10 ปีไม่ได้ (ถ้าต่ำหรือเกินให้ถือว่ามีกำหนด 1 ปี หรือ 10 ปี)
• ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ได้
• คดีที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับการขายฝากเป็นคดีผู้บริโภค + ผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค

ผู้สนใจขายฝากจึงควรศึกษากฎหมายให้ดี หรือสามารถเข้าร่วมงานสัมมนาในหัวข้อ “การขายฝากอสังหาริมทรัพย์” ที่ทางโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้จัดขึ้น สำหรับผู้ที่สนใจสามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ >> https://www.trebs.ac.th/th/69/Real-Estate-Sale 

สอบถามรายละเอียดได้ทาง

• Facebook : Agency for Real Estate Affairs (AREA)
• Line ID : @areavaluation หรือคลิก https://lin.ee/8pZYu1C
• Tel. : 02-295-2294 ต่อ 114

[Tag]: การขายฝาก , การลงทุน , ลงทุนอสังหาฯ , กลยุทธ์ขายฝาก , ขายฝากอสังหาฯ , ขายฝาก , ธุรกิจขายฝาก , Realestatesale