หน้าแรก ตรวจหวย โปรโมชั่น เว็บบอร์ด ควิซ การเงิน Pic Post
 
Page หาเพื่อน Chat หาเพื่อน Line หาเพื่อน Skype
 
อัลบั้ม แต่งรูป คำคม Glitter สเปซ ไดอารี่
 
เกมถอดรหัสภาพ เกม วิดีโอ
 
คำนวณ การเงิน ราคา BitCoin/Crypto
 
ติดต่อเว็บไซต์ลงโฆษณาลงข่าวประชาสัมพันธ์แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสมเงื่อนไขการให้บริการ
 
Login เข้าสู่ระบบ สมัครสมาชิก
 
รวมข่าว บอร์ดต่างๆค้นหาสร้างบอร์ด🖉 ตั้งกระทู้ใหม่

การประเมินค่าทรัพย์สิน ทำอย่างไร นักพัฒนาอสังหาฯ และเจ้าของที่ดินต้องรู้

กระทู้รอขึ้นแสดง
ทำให้ธุรกิจของคุณค้นหาเจอบน Google
เหมาะสำหรับกระทู้ธุรกิจ โฆษณา ประชาสัมพันธ์ SEO
สนับสนุนค่าเซิร์ฟเวอร์ของเว็บไซต์ 300 บาท เพื่อขึ้นแสดงกระทู้นี้
(กรณีที่มี link อยู่ในกระทู้ จะเปลี่ยนเป็น Do Follow หลังจากชำระเงิน จำนวน 1 link)
ระยะเวลาแสดงกระทู้ขั้นต่ำ 1 ปี โดยสามารถแก้ไขกระทู้ได้
(หลังครบ 1 ปีแล้ว ทางเว็บจะไม่ลบกระทู้ออก นอกจากเหตุสุดวิสัย)
สแกน QR Code เพื่อชำระเงิน
(ผ่านแอพพลิเคชั่นธนาคารต่างๆ)
ชำระผ่านบัตรเครดิตหรือบัตรเดบิตได้ โดยไม่จำเป็นต้องเป็นสมาชิก paypal
คลิ๊กชำระเงิน แล้วเลือก "ชำระเงินด้วยบัตรเครดิตหรือบัตรเดบิต" (ปุ่มสีเทาด้านล่าง)
ทางเว็บไม่สามารถรับโฆษณาที่ผิดกฏหมาย, การพนัน, ขายตรง, ฯ
ทางเว็บจะดำเนินการขึ้นแสดงกระทู้ให้ท่านภายใน 1 วันทำการ หลังจากได้รับชำระเงิน

การกำหนด มูลค่าตลาด (Matket Value) ของทรัพย์สินนั้นต้องอาศัยวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินที่ต่างกัน ขึ้นอยู่ กับรูปแบบของทรัพย์สิน และวัตถุประสงค์ของการประเมิน โดยมีวิธีการประเมินหลักๆ 6 วิธีดังนี้

  1. วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach)
  2. วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparable Approach)
  3. วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach)
  4. วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Cash Flow Analysis)
  5. วิธีการตั้งสมมติฐานการพัฒนา (Residual Approach)
  6. วิธีการประเมินโดยสร้างแบบจำลองทางสถิติ (Modelling for Mass Appraisal)
    หรือ นำวิธีต่าง ๆ ข้างต้นมาปรับใช้ร่วมกันเพื่อความเหมาะสม

1. วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach)

วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน:

หลักการสำคัญของวิธีนี้คือ
 มูลค่า = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงมาทดแทน 
โดยวิธีการประเมิน คือ การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน (Present Value) แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อมราคา (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น

เหมาะกับ:
การประเมินอาคารประเภทโรงงาน และอาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ หาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นมาเทียบเคียงได้ยาก รวมทั้งการทำประกันอัคคีภัยเพราะต้องสร้างอาคารใหม่มาแทนที่

ตัวอย่าง:
ประเมินค่าโรงงานอายุ 10 ปีด้วยวิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน ถ้าจะต้องสร้างอาคารใหม่ในปัจจุบันจะต้องใช้เงิน 10 ล้านบาท หักค่าเสื่อม 20% (ปีละ 2% 10 ปี) ทำให้มูลค่าอาคารเหลือ 8 ล้านบาท เมื่อบวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน 10 ล้านบาท ก็เท่ากับว่ามูลค่าของที่ดินพร้อมโรงงานนี้คือ 18 ล้านบาท

2. วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparable Approach)

วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน:

หลักการสำคัญของวิธีนี้คือ
มูลค่า = ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้
วิธีการประเมินนี้เป็นวิธีที่นิยมใช้ที่สุดในการหามูลค่าตลาด (Market Value) ของทรัพย์สิน โดยวิธีการประเมิน คือ การหาทรัพย์สินที่มีลักษณะใกล้เคียง ในทำเลใกล้เคียง ที่มีการซื้อขายกัน มาวิเคราะห์เปรียบเทียบภายใต้เงื่อนไขต่าง ๆ เช่น คุณภาพอาคาร และขนาดที่ดิน เพื่อสรุปหามูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมิน
ในการประเมินมูลค่าด้วยวิธีนี้ จะต้องให้ความสำคัญต่อการหาทรัพย์สินเปรียบเทียบที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากที่สุด เพราะ อาจมีการสร้างหลักฐานซื้อขายเท็จว่าบ้านทำในทำเลใกล้เคียงขายได้ในราคาสูงกว่าความเป็นจริง ทำให้มูลค่าทรัพย์สินที่ได้มาจากการประเมินคลาดเคลื่อนได้ ผู้ประเมินจึงต้องหาข้อมูลอย่างละเอียดรอบคอบมาประกอบการวิเคราะห์

เหมาะกับ:
การประเมินหามูลค่าตลาดสำหรับการซื้อ-ขาย และ การขอสินเชื่อ เป็นต้น

ตัวอย่าง:
ประเมินมูลค่าบ้านในโครงการจัดสรร 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำขนาด 130 ตร.ม. บนที่ดินขนาด 50 ตร.วา จะต้องหาข้อมูลการซื้อขายบ้านจัดสรรในทำเลใกล้เคียง ที่มีขนาดอาคาร จำนวนห้องนอน-ห้องน้ำ และขนาดที่ดินที่ใกล้เคียงกันประมาณ 5 แปลงมาวิเคราะห์เปรียบเทียบตลาดด้วยการเฉลี่ยเชิงคุณภาพหรือแบบถ่วงน้ำหนัก (WQS: Weight Quality Score) เพื่อให้ได้ราคาที่เหมาะสม

3. วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach)

วิธีการประเมิน:

มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุขัย
การประเมินมูลค่าด้วยวิธีผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization) เหมาะสำหรับทรัพย์สินที่สร้างรายได้ ยิ่งสร้างรายได้มาก มูลค่าของทรัพย์สินก็ยิ่งสูงขึ้น โดยมีวิธีการประเมิน ดังนี้
1. ประมาณการรายได้โดยพิจารณาจาก รายได้จริงที่ผ่านมาของทรัพย์สิน และการเปรียบเทียบตลาด
2. หักสัดส่วนการไม่ได้ใช่ประโยชน์ออก เช่น อัตราการเข้าพัก (Occupancy rate)
3. หักต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ เช่น ค่าบริหาร ภาษีอากร ประกัน ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น เพื่อให้ได้รายได้สุทธิ
4. คำนวณหาผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นสุดอายุขัย โดยนำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร
   V = I / R โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน, I คือ รายได้สุทธิ และ R คืออัตราผลตอบแทน
อัตราผลตอบแทน มักใช้อัตราขั้นต่ำที่เงินจะเติบโตโดยที่เงินทำงานให้เรา เช่น อัตราเงินฝากของสถาบันการเงิน หรือ การซื้อพันธบัตรรัฐบาล เพื่อให้เราไม่ประเมินมูลค่าไว้สูงเกินความเป็นจริงมากเกินไป


เหมาะกับ:
การประเมินค่าทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ หรือประเมินราคาในแง่ของการลงทุน เช่น อะพาร์ตเมนต์ หอพัก  หรือ เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์

ตัวอย่าง:
ประเมินมูลค่าอะพาร์ตเมนต์ 100 ห้องพัก ที่มีอัตราค่าเช่า 3,000 บาท/ห้อง/เดือน เท่ากับว่าจะมีรายได้ 3,600,000 บาท/ปี เมื่อหักสัดส่วนการไม่ได้ใช่ประโยชน์ออก คือ มีอัตราการเข้าพัก (Occupancy rate) 80% เท่ากับว่ามีรายได้จริง 2,880,000 บาท/ปี และหักต้นทุนและค่าใช้จ่ายออกอีกประมาณ 30% ของรายได้จริง เหลือรายได้สุทธิเท่ากับ 2,016,000 บาท/ปี เมื่อคำนวณหามูลค่าด้วยสูตร V = I/R ด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก 5% ต่อปี มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้คือ 40,320,000 บาท

  1. วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Cash Flow Analysis)


วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน:

วิธีนี้เป็นส่วนหนึ่งของการประเมินมูลค่าด้วยวิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach) โดยที่รายได้และค่าใช้จ่ายของทรัพย์สินในอนาคตอาจเปลี่นแปลงขึ้น-ลงตามภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือ เศรษฐกิจ ทำให้ไม่สามารถใช้สูตร V = I/R ด้วยการแทนค่ารายได้รวมสุทธิจากการคูณรายได้เพียงเดือนเดียวเท่านั้น


เหมาะกับ:
การประเมินค่าทรัพย์สินที่รายได้-รายจ่ายผันผวนตามตลาดเศรษฐกิจ หรือประเมินราคาในแง่ของการลงทุน เช่น การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน(Feasibility Study) สำหรับวางแผนพัฒนาคอนโดมิเนียม หรือ การประเมินค่าโรงแรม เป็นต้น

  1. วิธีการตั้งสมมติฐานการพัฒนา (Residual Approach)

    วิธีการประเมิน:

 มูลค่าที่ดิน = มูลค่าโครงการ – ต้นทุนค่าก่อสร้าง – ต้นทุนอื่น ๆ 

วิธีนี้เป็นการประเมินค่าโดยสมมุติการพัฒนาที่เปล่าให้เกิดประโยชน์สูงสุด และดีที่สุด (Highest and Best Use) ตามภาวะตลาดขณะนั้น โดยมีวิธีการประเมินคือ หามูลค่าโครงการที่เกิดจากการพัฒนาให้เกิดประโยชน์สูงสุดและดีีที่สุด แล้วหักค่าใช้จ่ายต้นทุนค่าก่อสร้าง และอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง

เหมาะกับ:
การประเมินค่าที่ดินเปล่า หรือ การพัฒนาโครงการใหม่บนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเดิมให้เกิดประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด

ตัวอย่าง:

การประเมินที่ดินขนาด 200 ตร.วา มีหน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 20 เมตร เหมาะจะพัฒนาอาคารพานิชย์ขนาด 20 ตร.วา หน้ากว้าง 4 เมตรจำนวน 10 หน่วยเพื่อให้ได้ประโยชน์สูงสุด และดีที่สุด และขายในราคา 5 ล้านบาท/หน่วย เท่ากับว่า มูลค่าโครงการเท่ากับ 50 ล้านบาท ( อาคารพานิชย์ 5 หลัง x 10 ล้านบาท/หน่วย) หักต้นทุนค่าก่อสร้างอาคารละ 1 ล้านบาท รวม 10 ล้านบาท และหักต้นทุนค่าดำเนินการ 30% ของมูลค่าโครงการ เท่ากับ 15 ล้านบาท
มูลค่าที่ดิน = 50 – 10 -15 ล้านบาท
มูลค่าที่ดิน = 25 ล้านบาท หรือ 125,000 บาท/ตร.วา

  1. วิธีการประเมินโดยสร้างแบบจำลองทางสถิติ (Modeling for Mass Appraisal)

CAMA เป็นแขนงหนึ่งของการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาด โดยใช้การสร้างแบบจำลองทางสถิติแบบ MRA (multiple regression analysis) มาช่วย ทั้งนี้ใช้มากในการประเมินเพื่อการเวนคืน จัดรูปที่ดิน โดยใช้ประเมินทรัพย์สินนับร้อยนับพันแปลงที่ตั้งอยู่ติดกัน โดยต้องวิเคราะห์ให้เห็นว่ามูลค่าขึ้นอยู่กับตัวแปรอะไร เช่น ในการประเมินมูลค่าที่ดิน ตัวแปรที่เกี่ยวข้องได้แก่ หน้ากว้าง ขนาด การถมที่ ฯลฯ แล้วจึงนำค่าตัวแปรเหล่านี้ มาทำการวิเคราะห์โดยการสร้างแบบจำลองขึ้น บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เป็นผู้ใช้วิธีนี้ครั้งแรกในประเทศไทยในการศึกษาเพื่อการจัดรูปที่ดิน ตั้งแต่ปี 2533

  1. การนำวิธีต่าง ๆ ข้างต้นมาปรับใช้ร่วมกันเพื่อความเหมาะสม
    ในหลายกรณี จะต้องอาศัยการประเมินหลายวิธีจึงจะประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริงได้ ตัวอย่างเช่น เมื่อเราใช้วิธีการตั้งสมมติฐานการพัฒนา (Residual Approach) แล้วพบว่าควรจะพัฒนาอาคารพานิชย์บนที่ดินดังกล่าว เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด และดีที่สุด เราจะต้องใช้ วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparable Approach) เพื่อประเมินค่าอาคารพานิชย์ว่าควรจะตั้งราคาขายเท่าไหร่จึงจะสอดคล้องกับสภาวะตลาดในพื้นที่นั้น ๆ จากนั้นเราจึงจะคำนวณมูลค่าของที่ดินขึ้นมาได้ หากเราตั้งราคาอาคารพานิชย์สูงหรือต่ำเกินไปก็จะทำให้เราประเมินมูลค่าที่ดินออกมาคลาดเคลื่อนไป โดยเฉพาะในกรณีที่ทรัพย์สินมีมูลค่าสูง หรือ ซับซ้อนมาก อาจต้องใช้หลายวิธีมาประเมิน และต้องอาศัยประสบการณ์ความเชี่ยวชาญของผู้ประเมินในการพิจารณาสรุปความเห็นต่อมูลค่าทรัพย์สินที่สมควร

หากคุณต้องเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สิน FEASY แนะนำให้เรียนหลักสูตรจากโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (TREBS) ได้แก่

หลักสูตร การประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ สัมฤทธิ์ผลใน 4 วัน (AP100)
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @FEASY 

 

* สำหรับสมาชิก FEASY แพคเกจ Premium และ Team รับส่วนลดพิเศษ 10%
สนใจรับการประเมินค่าทรัพย์สิน สามารถส่งข้อมูลเพื่อรับการปรึกษาได้ที่นี่
 

#ประเมินค่าทรัพย์สิน, #อสังหาฯ #ความรู้อสังหาฯ.#อสังหา 101#ที่ดิน#นักพัฒนาอสังหา

บทความต้นฉบับ : http://feasyonline.com/content/detail/1135
ขอบคุณเนื้อหา และสามารถติดตามเพิ่มเติมได้ที่: http://feasyonline.com/content/detail/1135
⚠ แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสม 


โพสท์โดย: nonshee18
Hot Topic ที่น่าสนใจอื่นๆ
ปิดตำนาน "แม่สิตางค์" เผยได้ร่างใหม่แล้วแรงงานพม่าถูกรางวันนี้ที่1 ฝากเจ้านายคนไทยขึ้นเงิน โดนหารไป 2.5ล้านทหารข้ามเพศคนแรกของเกาหลีใต้เสียชีวิตแล้ว"แตงโม-นิดา" ศัลยกรรมทำพิษ งานหดสิงคโปร์สั่งประชาชน ให้รีบออกจากเมียนมารวยความฮา..พาเพลิน"เต๋า ทีวีพูล" ฟาดใคร!!? อาแปะ ผมยาวแค่ฝนแรกก็เละแล้ว ถ้าหน้าฝนจมแน่โดนด่ายับ "เจ๊เบียร์ คนละยำ" ไม่น็อคปู ฆ่ๅตอนดิ้นสดๆ โมโหก็ลงที่ปู (มีคลิป)พบร่างมัมมี่กลายเป็นหิน อายุกว่า 3,000 ปี ถูกฝังในทุ่งนาที่อ่างทอง"บิ๊กตู่" แจงหลังเกิด กรณี "เฟสบุ๊ค" ลบบัญชี "ไอโอ" รวม 77 บัญชีคลิปล่าสุด! ส่ง "แอมมี่" เข้าเรือนจำ"จีซู" หรือองค์ชาย14 ออกมาขอโทษวีรกรรมสมัยเรียน ส่อหมดอนาคตจากวงการเกาหลี9 ภาพ ทหารหญิงญี่ปุ่นของกองกำลังป้องกันตนเองสวยจริงหรือ?"ฌอน" โป๊ะแตก หวังเกิดใหม่ แต่ไป copy งานคนอื่นซะงั้น โดยไม่ให้เครดิตคนที่แต่งเรื่องนี้ขึ้นมา?เปิดทรัพย์สิน 3 รมต. หลังจากพ้นเก้าอี้กะเพราเนื้อ กล่องละหมื่น แพงไปไหมครับเฮกันทั้งประเทศ วันสงกรานต์ปีนี้ หยุดยาว 6 วันรวด
กระทู้อื่นๆในบอร์ด โฆษณา ประชาสัมพันธ์
เปิดเคล็ดลับ! 3 พฤติกรรมที่แนะนำให้ทำคู่กับการใช้โฟมล้างหน้าสูตรหน้าใส3 เหตุผลที่ทำให้โรงแรมแถวสาทร ซอย 1 เป็นที่น่าสนใจในการเข้าพักอยากเซอร์ไพรส์แต่งงานให้แฟนประทับใจต้องเลือกแหวนหมั้นจาก 3 ร้านนี้ไมโครมิเตอร์เครื่องมือวัดที่ละเอียดและแม่นยำ
ตั้งกระทู้ใหม่